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关于印发《重庆市市级机关办公用房物业服务统一管理暂行规定实施细则》的通知

日期:2013-05-15

渝机管发〔201324

 

重庆市市级机关事务管理局

重庆市财政

关于印发《重庆市市级机关办公用房物业服务统一管理暂行规定实施细则》的通知

 

市级各部门:

为做好市级机关办公用房物业服务统一管理工作,根据《重庆市市级机关事务管理局、重庆市财政局关于印发〈重庆市市级机关办公用房物业服务统一管理暂行规定〉的通知》(渝机管发〔201287号),市机关事务局、市财政局研究制定了《重庆市市级机关办公用房物业服务统一管理暂行规定实施细则》。现印发给你们,请遵照执行。

 

 

重庆市市级机关事务管理局             重 庆 市 财 政 局

                  

2013427

 

重庆市市级机关办公用房物业服务

统一管理暂行规定实施细则

 

第一章  总则

第一条  根据《重庆市市级机关办公用房物业服务统一管理暂行规定》,制定本实施细则。

第二条  市级机关办公用房物业服务统一管理范围为纳入市财政物业管理经费预算的市级党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关、民主党派、人民团体和市委市政府直属事业单位(以下简称“市级机关”)的办公和业务用房(以下简称“办公用房”),不包括如下:

(一)单体面积在3000㎡以下的办公用房;

(二)与非市级机关单位共同办公且无法单独聘请物业服务企业的;

(三)主城9区以外市级机关的办公用房。

第三条  市级机关办公用房物业管理存在下列情形之一的,可暂不纳入统一管理,但须报市机关事务局审批,并送市财政局备案:

(一)物业管理内容涉及国家和商业秘密,对保密工作要求特别高,一般物业服务企业难以满足的。

(二)物业管理内容涉及珍贵文物和贵重物品,对管理维护技术要求特别高,一般物业服务企业难以满足的。

(三)承担大型会展活动和重要外事任务,对物业管理人员要求特别高,一般物业服务企业难以满足的。

(四)有其他特殊情形的。

第四条  未纳入统一管理范围的市级机关需聘请物业服务企业的,应按照政府采购有关规定执行后,将物业管理合同送市机关事务局备案。

第五条  本细则所称投标人是指参与市级机关办公用房物业管理定点采购投标的物业服务企业;定点服务企业是指市级机关办公用房物业管理定点招标评审后产生的中标供应商;物业公司是指通过询价程序获得具体物业管理项目成交资格的定点服务企业;业主单位是指纳入办公用房物业服务统一管理范围且有采购需求的市级机关。

第二章  定点协议采购

第六条  市机关事务局代表市级机关以采购人身份,通过政府采购公开招标方式,在重庆市范围内选择具备物业管理相关资质的供应商作为市级机关办公用房定点服务企业。定点服务企业每三年确定一次,协议服务期起始时间为采购当年的430

第七条  获得定点采购资格的中标供应商,登记备案并纳入重庆政府采购协议供货电子交易平台定点服务企业库,由市机关事务局授予“重庆市市级机关办公用房物业服务统一管理定点服务企业”证书。

第八条  投标人在接到《中标通知书》后,持《中标通知书》与市机关事务局签订《定点服务协议》。协议签订后应分别送招标代理机构、市财政局备案。

第九条  业主单位有物业服务采购需求时,向市财政局报送政府采购计划,市财政局会同市机关事务局对业主单位所报物业基本情况、采购需求、经费预算等内容进行审核,审批政府采购计划,批准实施定点协议采购。

第十条  业主单位依据市财政局批准的政府采购计划,向市机关事务局提出申请,在定点服务企业库范围内询价。

第十一条 询价应遵循以下规定:

(一)业主单位应根据本单位物业基本情况和采购需求制定询价文件,询价文件包含但不限于以下内容:

1、物业基本情况,含物业名称、物业类型、座落位置、建筑面积、占地面积等;

2、设施设备详细情况,含智能化系统、电梯、空调系统、消防系统、监控系统等;

3、相关配套附属设施情况;

4、物业服务内容和标准;

5、特殊需求;

6、付款方式;

7、履约保证金;

8、其它相关内容。

(二)业主单位应根据本单位物业管理经费预算设定合理的最高限价,并明确其是否包含专项设施设备维修费用和低值易耗品维护费用,定点服务企业亦应在响应文件中明确是否包含上述费用。

(三)定点服务企业根据业主单位询价文件制定相应的响应文件,在规定时间内送交业主单位评价,同时送市机关事务局备案。

(四)业主单位对定点服务企业报送的响应文件进行比较和评价,按照符合采购需求、质量和服务相等且报价最低的原则确定成交物业公司。若出现两家及以上定点服务企业报价一致的情况,则采用抽签方式确定物业公司。

(五)业主单位应将询价结果在本单位公众信息网站上进行公示。

第十二条  物业公司应在五个工作日内,与业主单位、房屋产权单位签订《物业管理服务合同》,合同中应约定履约保证金数量与缴纳时间和违约处罚条款与违约金比例。合同应一年一签,合同签订后分别送市机关事务管理局和行业主管部门备案。

第十三条  同一办公楼(区)有多个业主单位的物业管理应遵循以下规定:

(一)由市机关事务局牵头,组织各业主单位相关人员共同组成物业管理采购小组,负责办理该物业服务定点采购相关事宜。

(二)各业主单位原聘物业管理合同到期时间不一致的,以业主单位中物业管理合同最后到期的时间为节点组织定点采购,之前到期的业主单位可与原聘物业企业续签合同至上述时间节点。

(三)物业管理采购小组综合各业主单位的采购需求,制作询价文件,组织实施询价,确定出一家物业公司承担物业管理。

(四)物业公司应分别与各业主单位签订物业服务合同,其履约时间应当一致。

(五)物业公司接管物业服务一个年度后,有80%(含)以上业主单位同意与其续签一下年度合同的,由该物业公司继续承担物业管理。

第十四条  公益二类事业单位(市级机关后勤保障服务类)及其下属物业管理企业和获得定点服务企业资格的小、微型物业服务企业,其现有市级机关办公用房物业管理项目且该项目业主单位同意续约的,或者其他物业项目业主单位同意与其签约的,可直接确定为成交单位,不进行询价。

第三章  物业服务内容和标准

 第十五条  市机关事务管理局负责制定《重庆市市级机关办公用房物业管理服务内容和服务标准》(以下简称“市级机关物业服务内容和标准”),并在定点服务企业招标文件中予以明示,投标人在投标文件中,应针对此服务内容和标准,制定物业管理方案和相关承诺。

第十六条  定点服务企业在报价时,应根据具体物业管理项目要求,制定相应物业管理方案和相关承诺,其服务内容和标准不得低于市级机关物业服务内容和标准,以及在定点服务企业入围招标时的投标方案和相关承诺。

第十七条  业主单位通过询价选择定点服务企业时,应根据市级机关物业服务内容和标准并结合本单位实际需求制定采购要求。询价确定成交后,采购要求和定点服务企业响应文件承诺事项应作为对物业公司考核的依据。

第四章  经费结算

第十八条  物业公司于报价时提交的各项费用作为结算依据,不得无故提高物业管理费用。

第十九条  因不可抗力因素产生的服务,如自然灾害、突发疫情等,物业公司应及时向业主单位报备相关服务费用,经业主单位询价,双方协商后再行定价。

第二十条  物业管理与服务的结算要求:

(一)物业费原则上每月结算一次,物业公司应在每月10日前与业主单位办理上月的物业费,或按双方协议约定结算。物业公司应制作结算清单,出具正式税务发票,交业主单位完善审批手续后结算。物业费严格按照询价时的成交价或与业主单位合同约定价格进行计算,不得擅自变更物业费收费标准以及变相支付或收取物业费。

(二)物业公司不得允许任何人、任何单位以任何方式套取现金,不得提前结算或弄虚作假,原始单据及相关档案要妥善保管,以备检查。

第五章  监督管理与奖惩

第二十一条  市机关事务局负责受理业主单位与物业公司之间的质疑、纠纷或投诉,进行调查、协调,并给予答复。

第二十二条  市机关事务局组织成立物业管理与服务专家小组,对业主单位与物业公司之间产生的投诉,进行鉴定、裁决。

第二十三条  市机关事务局应根据市级机关办公用房物业服务内容和服务标准,制定《重庆市市级机关办公用房物业服务定点服务企业考核暂行办法》(以下简称“考核暂行办法”),通过现场检查、临时抽查、随机采访、问卷征询、定点征求意见等形式,对物业公司的用工制度的合法性、管理服务的规范性、管理目标的完成率和业主单位的满意度等情况进行适时监管和年度综合考核。考核结果分为优秀、良好、及格和不及格四个等级。

第二十四条  业主单位应结合本单位实际,根据市级机关物业服务内容和标准与考核暂行办法的相关规定和要求,制定本单位考核细则。业主单位可采用每月或季度或半年或年度考评等方式,对物业公司履约情况进行日常监管和服务评价,评价结果纳入年度综合考核计分。考核细则制定后应送市机关事务局备案。

第二十五条  物业公司在承担物业管理和服务过程中存在下列情形之一,经责令整改后,仍不合格的,按双方签订的物管合同相关条款处以违约金,并终止该项目物管合同。

(一)未经业主单位同意,擅自更改或取消招标文件规定的市级机关物业服务内容和标准要求的。

(二)未经业主单位同意,将部分或所有服务转包给其他公司的。

(三)未经业主单位同意,擅自改变或占用物业管理服务区域内的公共设施的使用功能的(如:管网、供电、通讯线路、房屋等)。

(四)未经业主单位同意,利用业主单位所拥有的软硬件资源开展其他经营性活动,以谋取利益的。

(五)未按业主单位要求对进驻的工作人员进行政历审查的。

(六)所投入使用的各种设备、用品、用具的制造标准、安装标准及技术规范等,不符合现行我国相应的标准、规范要求,导致业主单位利益受损的。

(七)业主单位每月或季度或半年考核不及格的。

第二十六条  物业公司在承担物业管理和服务过程中存在下列情形之一的,按双方签订的物管合同相关条款处以违约金,取消其定点服务企业资格,纳入不良记录,同时,终止其所有物管合同。

(一)管理服务措施、用工条件及人员工资构成不满足法定要求的。

(二)一年内,有效投诉达三次及以上的。

(三)不配合业主单位物业移交、验收、接管工作的。

(四)擅自挪用公共维修基金的。

(五)采用不正当手段竞争的。

(六)拒绝接受有关部门监督检查的。

(七)因非法操作导致重大事故、人员伤亡的。

(八)市机关事务局年度综合考核不及格或连续三年为及格的。

第二十七条  定点服务企业在协议服务期内,其物业管理资质被有关部门降低至招标文件规定资质以下或取消的,取消其定点服务企业资格,同时,终止其所有物管合同。

第二十八条  出现第二十五至二十七条规定终止原物业公司物业管理合同情形,经征求业主单位意见后,由该项目排名第二的定点服务企业接管或重新组织询价。

第二十九条  定点服务企业协议服务期内存在下列情形之一的,取消其定点服务企业资格,纳入不良记录。

(一)无正当理由拒绝接受询价邀请或接受邀请但拒绝报价的。

(二)通过询价程序获得该项目成交资格后,无正当理由,放弃成交资格或拒绝与市级机关签署并履行合同的。

(三)原物业公司因违反本细则规定导致其物管合同终止后,该项目排名第二的定点服务企业无正当理由拒绝接管的。

第三十条  物业公司在承担物业管理和服务过程中,无第二十五至二十七条规定所列情形且各年度考核均为优秀的,可直接获得下一轮定点服务企业资格。

第三十一条  业主单位未按规定要求聘请物业服务企业,经整改仍不符合要求的,市机关事务局给予全市通报。

第六章  附则

第三十二条  本实施细则自201351日起执行。

第三十三条  本实施细则由市机关事务局负责解释。

 

附件:《重庆市市级机关办公用房物业管理服务内容和服务标准》

 

附件

重庆市市级机关办公用房物业管理

服务内容和服务标准

 

序号

项目内容

服务标准及要求

基本要求

 

1

管理处设置

1

设置管理处

2

办公场所整洁有序

3

配置办公用品(如办公家具、电话等)

2

 

管理人员要求

1

管理人员、专业操作人员按国家规定取得上岗证书

2

管理人员着装统一、挂牌服务、行为规范、文明礼貌

3

服务时间

1

政府法定工作日在管理处进行业务接待,节假日有管理人员值班,并提供服务

4

日常管理

与服务

1

建立健全劳动管理、服务质量管理、岗位职责、财务管理、公共维修金使用管理、档案管理等制度

2

与服务对象签订规范的物业服务合同,双方责权利明确,并严格履行承诺

3

对所承接的物业项目按规定要求进行接管验收,手续齐全,并建立物业和业主档案,查阅方便

4

按合同要求和政府规定公开物业服务收费项目、收费标准,定期公布代收水电费、房屋公共维修金帐目

5

公示24小时服务电话,按合同约定的时间进行报修、一般小修30分钟之内到达现场,维修有记录

6

建立业主求助、投诉记录,处理及时,并有回访记录

7

每年至少进行一次征求业主意见的活动,业主满意率在85%以上

秩序维护

 

1

人员要求

1

专职安防人员,身体健康,工作认真负责

2

对日常护卫事项做出正确反应,能正确使用消防、物防、技防器械和设备

3

上岗时佩带统一标识,穿戴统一制服

2

门岗

1

主要出入口设有固定安防值班员,24小时值守,有值班记录,对来访人员有登记,对大型物件搬出实行记录

2

对车辆进出大楼有记录,车辆停放有引导,停放有序

3

保持出入口环境整洁、有序、道路畅通

3

巡逻岗

1

白天每两小时巡逻一次,夜间每三小时巡逻一次,重点部位有明确的巡逻要求,并有巡视记录

2

首次接到火警、警情后五分钟内赶到现场,协助保护现场,采取相应的应对措施,并报告管理处及相关部门

3

在遇到异常情况、突发事件时,采取相应的应对措施,及时报告管理处和相关部门

4

技防设施和救助(监控岗)

1

配有安全监控设施的,实施24小时监控。

2

监控中心收到报警信号后,保安人员应按规定及时赶到现场进行处理,同时应接受救助要求,解答询问

3

消控中心有专职值班员,24小时值班

5

日常管理与服务

1

对存在的安全隐患及时采取措施予以消除

2

不定期开展消防、治安防范以及有关公共秩序方面的宣传

3

对大楼火灾、治安、公共卫生等突发事件有紧急预案,事发时及时报告业主和有关部门,并协助采取相应措施;并定期配合消防部门开展消防演练

保洁服务

 

1

垃圾收集

 

按楼层设置垃圾投放箱、桶,垃圾每天清运一次,垃圾箱、桶清洗干净无臭味、异味

2

大楼厅堂

 

每天清洁4次,干净清洁

3

楼道、通道

 

每天打扫2次,每天擦洗1

4

楼梯扶手、公共窗台、消防栓箱

 

每周檫洗2次,保持干净、基本无灰尘

5

公共玻璃窗、雨阳棚、屋面天台、天沟

 

保持清洁、无垃圾

6

天花板、楼道灯、路灯

 

每个月清洁一次,目视干净,无蜘蛛网

7

宣传栏、小品等

 

每周擦洗1次,表面无污迹

8

公共卫生间

 

每天清洁2次无臭味、异味

9

电梯轿箱

 

每天清洁1次,每周上1次保护液,表面光亮,无污迹

10

供水水箱

 

供水水箱按规定进行清洗,水质达标

11

外墙

 

每年清洁1

12

道路、场地、绿地、明沟

 

道路、场地、绿地每天打扫一次,目视地面、场地、绿地清洁无杂物;明沟每周清扫两次,无杂物、无积水

13

雨水、污水管道

 

至少每季度疏通1

14

雨水、污水井

 

每季度检查清理一次,并视检查情况及时清掏

15

化粪池

 

每季度检查一次、每年清掏一次、发现异常及时清掏,化粪池无溢满,并有检查和清理记录。设置警示标志。

16

消毒灭害

 

对公共环境每季度消杀2次,夏季每月消杀1次,每半年灭鼠1次,遇有特殊情况要及时进行消杀或按政府有关部门的布置统一进行消杀。

17

保洁人员

 

人员有统一标识服

房屋及构筑物管理

 

1

资料管理

 

按规定要求对房屋竣工总平面图、单体建筑结构、配套设施、地下管网工程竣工图以及综合验收、消防验收等技术档案资料收集齐全,管理妥善

2

维护制度

 

按物业服务合同约定建立房屋维修养护制度。需要维修的,属小修的按合同约定及时组织维修,属于大中修的及时编制维修计划报业主审批然后组织实施,房屋维修养护有记录、有完备的手续,维修金的开支符合规定

3

房屋结构

1

每周对房屋的地基、承重结构、公共楼道、消防通道、公共部位的门窗、屋面、外墙面、大楼道路和其他公共设施进行巡视并有记录

2

每年2次以上对房屋结构进行检查,涉及使用安全的部位每季度检查一次,并有记录,发现损坏及时按房屋维修养护制度安排修复

4

门窗

 

每天巡视通道门窗,保持玻璃、门窗配件完好,门窗开闭灵活并无异常声响

5

楼内墙面、顶面、地面

 

墙面、顶面粉刷层无剥落,面砖、地砖平整不起壳、无缺损

6

管道、排水沟、屋顶

 

每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫(清扫工作可由保洁人员完成,不再增加人员)、疏通,保障排水畅通(6月至9月每半月检查一次),每半年检查一次屋顶,发现防水层有气鼓、碎裂,隔热板有断裂、缺损的,应及时修理

7

围墙

 

每半月一次巡查围墙,发现损坏按制度及时修复,铁栅栏围墙表面无锈蚀,保持围墙完好

8

道路、场地等

 

每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏及时修复,保持路面平整、无破损、无积水,侧石平直无缺损

9

景观小品等

 

每日一次对景观小品等进行巡查,发现损坏按制度及时修复,保持原有面貌,保证其安全使用

10

车库(场)

1

建立车库(场)管理制度和管理员工作职责

2

管理人员配置合理,无乱停乱放和阻塞现象

3

车库(场)车位划线每年一次

11

标识

 

大堂、楼层、公共设施、设备房、地下车库、道路有明显标识

12

安全标志等

 

对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施,每月检查一次,保证标志清晰完整,设施运行正常

设备设施维修保养

 

1

制度建立

1

建立公共设备设施档案,包括设备台帐、设备卡、运行记录、维修保养记录等

2

按法规要求及物业服务合同的约定,对设备设施进行维修保养,属于小修的应及时维修,属于大中修和更新改造的应制定维修计划报业主审批确认后实施,维修金的使用符合规定;设备设施维修及时率98%以上,合格率100%

3

设备设施外包维修保养的应有外包协议,检验记录齐全

4

建立健全设备设施管理、运行、保养制度,对可能发生的各种设备故障有应急方案

2

人员要求

1

配备专职的机电工程人员负责公共设备设施日常的管理与维修保养工作,维修保养记录齐全

2

对设备夜间有专人值班

3

每天一次对设备设施进行巡视,并有记录

3

供水系统

1

每周对供水设备检查三次以上,每季对水泵润滑点加油,每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆,每年保养一次水泵,保证两次供水正常,泵房整洁

2

每年定期两次清洗水箱、蓄水池,两次供水水质符合国家生活用水标准

3

高层房屋每年两次对减压阀进行测压并做好记录

4

水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养

4

排水系统            (二级生化处理)

1

每天两次检查污水泵、提升泵、排出泵,每季一次润滑加油

2

每年两次对污水处理系统全面维护保养

3

控制柜电气性能完好,运作正常

4

污水处理系统正常运行,周边基本无异味和明显噪声,过滤格栅无堵塞,污水排放符合环保要求

5

每年清洗暴气机空气滤网两次,如有破损立即更换

5

照明系统

1

及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等,保持灯具完好,照明灯亮灯率在98%以上,维修更换及时率100%

2

每日一次巡查室内、室外电气柜,每月一次保养室内、室外电气柜,每年一次电气安全检查,保证电气设备运行安全正常

6

消防系统

1

设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好

2

消防设备设施至少每一个半月运行保养一次,设备设施完好,随时可投入使用

3

消防泵每月启动一次并作记录,每年保养一次,保证其运行正常

4

消防栓每月巡查一次,消防栓箱内各种配件完好

5

每天检查火警功能、报警功能是否正常

6

每年试验一次探测器,并对全部控制装置进行一次试验,火灾探测器投入运行两年后,应每隔三年全部清洗一次,不合格的应当调换

7

每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查

8

每月检查一次灭火器,临近失效立即更新或充压

7

避雷系统

1

每年两次检查避雷装置,18层以上的楼宇每年应测试一次,保证其性能符合国家相关标准

8

安保系统

1

每月定期保养,保持电子防盗门使用正常

2

楼宇对讲系统(可视):不定期进行调试与保养,保证其24小时运行正常,对讲主机选呼功能正常,且选呼后的对讲(可视)功能正常,语音(图像)清晰,对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常

3

报警系统:不定期进行调试与保养,保证其24小时运行正常,中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息,并同时发出声光报警信号

4

周界报警:24小时设防并正常运行,不定期进行调试与保养,保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角,保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域,收到警情时,能同时发出声光报警信号

5

监视系统:不定期进行调试与保养,保证各项监控设备24小时正常运行,能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号,录像功能正常

9

电梯系统

1

保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢整洁

2

委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》;物业公司应有专人对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理

3

电梯发生一般故障的,专业维修人员两小时内到达现场修理,一般故障维修停机不超过4小时;发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助

10

中央空调

1

中央空调由专业人员管理、运行、维护

11

备用电源

1

外电停电有预先告知,备用电源20分钟之内投入使用。柴油发电机每半个月运行保养一次

绿化养护管理

 

1

人员要求

1

有专业或兼职人员实施绿化的养护管理,绿化养护管理实行外包的应有协议书和监督检查记录

2

做好绿化养护管理的日常记录

2

日常管理

1

针对植物的生长习性对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、浇水、施肥等养护;保持观赏效果

2

定期进行清理绿地杂草、杂物;定期清除大堂盆景绿色植物的叶面灰尘

3

绿化总体良好,草地无大面积的斑秃,花卉、绿篱、树木无枯死现象

4

小品景观维护管理良好

5

根据季节和气候状况,对花草、树木进行病虫害的防治

会议服务管理

1

根据会议通知时间,提前对会议室的照明、音控、空调、卫生等进行全面检查

2

根据各类会议的具体情况,按要求搬移、调整相关的会议设施、物品

3

会议服务人员统一着装,遵守会议保密规定

4

会议结束后随即进行会场清洁,保持会议室洁净,设施正常随时可用

 

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